Thiếu không gian sinh hoạt công cộng tại chung cư: Lỗi do nhà quản lý và chủ đầu tư

ThS.KTS Lã Thị Kim Ngân: Trước hết, cần hiểu như thế nào được gọi là không gian chung. Điều này, được quy định rõ trong luật nhà ở 2014. Trong đó, sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng và nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư.

Các không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa.

Không gian chung cũng bao gồm hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt.

Bên cạnh đó, còn các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.

Hiện nay, trong đa số các chung cư cũ, các không gian chung đặc biệt là các nhà sinh hoạt cộng đồng, sân chơi, vườn hoa, các tiện ích phục vụ, những không gian giao tiếp cộng đồng thiếu so với các quy định, quy chuẩn xây dựng, yếu và kém chất lượng.

Có thể quan sát các khu chung cư, khu tập thể một thời đã từng là những mẫu mực về thết kế như Kim Liên, Trung tự, Thành Công, Nguyễn Công Trứ, Thanh Xuân… không gian vườn hoa sân chơi cũng được quy hoạch và đầu tư theo quy chuẩn, đảm bảo quy mô, vị trí, phạm vi phục vụ. Nhưng đến nay, phần lớn đã xuống cấp, thiếu tiện nghi, không an toàn và kém chất lượng.

Các không gian chung bị thu hẹp bởi sự lấn chiếm của các dịch vụ buôn bán thương mại, chợ cóc, nơi trông giữ xe đạp xe máy, nơi đổ rác phế thải, bãi đất hoang… bởi thiếu ý thức sử dụng các không gian chung của người dân và sự buông lỏng kỷ cương trật tự trong quản lí.

Ngay tại khu Linh Đàm trước đây đã từng là Đô thị kiểu mẫu trong nhiều năm mà vài năm gần đây đã trở thành một bài học cần phải cảnh báo về sự quá tải của mật độ xây dựng, các không gian trống, khoảng cách cần thiết giữa các tòa nhà dần bị chiếm dụng mất đi các không gian chung.

Nguyên nhân căn bản do gia tăng không kiểm soát được về quy mô dân số, điều kiện kinh tế khó khăn và xu hướng đầu tư chỉ chú trọng số lượng quỹ nhà ở mà bỏ qua các tiêu chí chất lượng ở, quản lý đô thị hạn chế và đâu đó là sự buông lỏng nhiều năm về kỷ cương trật tự trong sử dụng các không gian chung.

Một góc nhìn khác từ các dự án chủ đầu tư là các doanh nghiệp tư nhân đầu tư tại các khu chung cư như Mullbery, Ecopark, Ciputra, Royal City, Time City,…. các không gian chung, không gian cây xanh, vườn hoa, sân chơi cho mọi lứa tuổi, nhà sinh hoạt cộng đồng, các phòng tập đa năng, bể bơi…được quan tâm chú trọng với những giải pháp thiết kế thân thiện, hấp dẫn và đa dạng các hoạt động giao tiếp cộng đồng.

Các yếu tố cạnh tranh, khẳng định thương hiệu được khai thác từ các mô hình ở mà trong đó các không gian chung được quan tâm đầu tư thích đáng, đáp ứng khát vọng về nhu cầu hoạt động thư giãn nghỉ ngơi, nâng cao thể lực trí lực, an toàn, tiện nghi cho mọi lứa tuổi với môi trường trong và ngoài công trình đều xanh sạch.

Qua đây, nhận thấy rõ nhà đầu tư đóng vai trò quyết định trong việc lựa chọn các mô hình ở (từ ý tưởng, thiết kế, thi công, giám sát ý tưởng thiết kế đến quản lí sử dụng, và chất lượng phục vụ cộng đồng dân cư).

ThS.KTS Lã Thị Kim Ngân: Trường hợp không có hoặc bị mất không gian chung cần thiết phải điều chỉnh bổ sung để đảm bảo các nhu cầu sinh hoạt sử dụng của cộng đồng cư dân. Các giải pháp phải xử lý tùy thuộc vào từng chung cư và cần sự tham vấn hợp tác của cộng đồng để có ý thức và trách nhiệm chung.

Đối với chung cư hết niên hạn sử dụng phải thay thế cái mới đảm bảo các quy định pháp luật và đáp ứng yêu cầu sử dụng. Đối với chung cư cải tạo, tổ chức thêm tầng hầm, tầng trên mái, tăng cường bản sàn trên cao tạo thêm đường đi bộ và cây xanh theo chiều thắng đứng… Kiên quyết thu hồi các diện tích bị lấn chiếm trái phép giành cho các hoạt động chung của cộng đồng. Định kì duy tu bảo trì để đảm bảo chất lượng các không gian chung.

ThS.KTS Lã Thị Kim Ngân: Đô thị xanh, Kiến trúc xanh, Công trình xanh, Công trình thân thiện với môi trường, tiết kiệm năng lượng, sử dụng hiệu quả các nguồn năng lượng, ứng phó với những biến đổi khí hậu đã trở thành các xu hướng mang tính toàn cầu. Tất yếu, chúng ta không thể không hội nhập. Hơn nữa, nhu cầu của con người đòi hỏi ngày càng cao về chất lượng sống, sự cạnh tranh và quy luật đào thải trong kinh tế thị trường ngày càng gay gắt.

Các mô hình ở lạc hậu kém chất lượng, thiếu nhân văn tự nó sẽ không thể tồn tại. Người sử dụng sẽ chọn lọc các sản phẩm thỏa mãn tối đa nhu cầu về chất lượng ở, trong đó không thể thiếu vắng các không gian thư giãn, tái tạo sức lao động tăng cường thể lực, trí lực và môi trường giao tiếp cộng đồng. Đây là những chỉ số cạnh tranh về chất lượng sống của từng nhà chung cư hay khu chung cư.

Để thúc đẩy quá trình này tiệm cận với các mô hình ở hiện đại trên thế giới, đòi hỏi sự đồng bộ về Thể chế, chính sách, quy định pháp luật, chế tài, đào tạo, và ý thức trách nhiệm của cộng đồng. Từng bước thay đổi nâng cao nhận thức và tư duy của nhà hoạch định chính sách ra quyết định, quản lí, nhà đầu tư, giới hành nghề hoạt động xây dựng, và cộng đồng về các tiêu chí đáp ứng mô hình chung cư xanh, chung cư sinh thái. Chuyển hóa các tiêu chí này trong các văn bản pháp luật.

ThS.KTS Lã Thị Kim Ngân: Kiến trúc sư Jan Gehl trong tác phẩm “Life between of buildings“, cho rằng “Một đô thị là tập hợp các công trình kiến trúc nhưng cuộc sống thực sự trong đô thị không chỉ nằm trong các công trình mà nó còn nằm ở giữa các công trình kiến trúc ấy…“.

Ông khẳng định, khoảng không gian giữa các tòa nhà nếu được tổ chức tốt, không những tạo ra vẻ sinh động cho mỗi khu đô thị, mà còn tạo ra chất lượng sống tốt cho cư dân, làm tăng giá trị bất động sản của những khu ở đó.

Trong tác phẩm này, ông chia sẻ rất nhiều bài học nghiên cứu về các hoạt động và giải pháp thích ứng cho từng không gian công cộng. Thiết nghĩ, từ tác phẩm này cũng như những sáng kiến từ các nước về không gian công cộng sẽ phần nào cung cấp thêm kiến thức, tư liệu cho các nhà tư vấn, quản lí cũng như chủ đầu tư cân nhắc trong các dự án xây dựng tòa nhà chung cư hiện nay.