Quản lý chung cư – sân chơi mới trong thách thức cũ

Tranh chấp chung cư: Câu chuyện chưa có hồi kết

Kể từ khi đời sống đô thị Hà Nội phát triển thêm cái gọi là thị trường căn hộ, văn hoá chung cư… thì câu chuyện tranh chấp, khiếu nại, tố cáo giữa các bên lien quan chưa bao giờ hết nóng. Nó giống như những đám lửa âm ỉ, chờ cơ hội và thời điểm để chực bùng phát thành đám cháy lớn mà chế tài xử lý giống như khả năng cứu hoả, chưa đủ mạnh để dập tắt hoàn toàn.

Có thể điểm một số sự vụ điển hình của tranh chấp ồn ào từ đầu năm 2017 như: vụ hàng chục cư dân sống tại Dự án chung cư Hồ Gươm Plaza (Khu đô thị Mỗ Lao, quận Hà Đông, Hà Nội) chăng biểu ngữ phản đối chủ đầu tư là Cty CP May Hồ Gươm đã vi phạm các quy định về quản lý, vận hành Dự án như: thu phí đỗ xe vượt quy định, xây dựng trái phép, vận hành dự án bất hợp lý và gây ô nhiễm môi trường ảnh hưởng cuộc sống cư dân… mà đỉnh điểm là việc chủ đầu tư từ chối trông giữ xe của cư dân dưới tầng hầm, cư dân đã để xe ôtô tràn ra cả lòng đường để phản đối chủ đầu tư.

Tranh chấp giữa khách hàng và người dân tại Dự án này diễn ra âm thầm từ nhiều năm nay và trở nên kịch liệt vào đầu tháng 3/2017, khi người dân phát hiện các bể chứa chất thải sinh hoạt được xây dựng bổ sung tại tầng hầm của tòa nhà và nhiều căn hộ mới được xây thêm ngoài giấy phép…

Đây chỉ là một trong hàng loạt vụ tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà chung cư. Cũng trong những tháng đầu năm 2017, hàng trăm cư dân của dự án Home City đã tập trung diễu hành phản đối vì cho rằng chủ đầu tư của dự án này (Cty TNHH MTV Đầu tư Văn Phú – Trung Kính) đã tự ý bịt lối đi tại số 177 Trung Kính, vốn trước đây chủ đầu tư lấy làm địa chỉ của dự án này. Đây cũng không phải lần đầu tiên cư dân dự án này phản ứng gay gắt với chủ đầu tư. Dù chủ đầu tư dự án đã lý giải và đưa ra các bằng chứng pháp lý nhưng cư dân vẫn không đồng tình.

Trước đó vào tháng 2/2017, sau nhiều lần đề nghị chủ đầu tư giải quyết việc đo thiếu diện tích căn hộ và nhiều vấn đề bức xúc khác, nhiều cư dân mua căn hộ tại chung cư Parkview Residence (phường Dương Nội, quận Hà Đông, Hà Nội) của Cty CP đầu tư và phát triển BĐS Thế Kỷ (CEN Invest) đã kéo đến trụ sở CEN Invest yêu cầu được làm việc với chủ đầu tư. Hai bên đã có một buổi đối thoại kéo dài tới 12 giờ đồng hồ nhưng những vướng mắc giữa cư dân và chủ dự án vẫn chưa thực sự được tháo gỡ.

Ngoài những vụ việc này, thời gian qua Hà Nội còn có khá nhiều vụ tranh chấp đã và đang diễn ra tại nhiều dự án khác nhau ví như các đám cháy nhỏ trong cả vụ cháy lớn như dự án chung cư Thăng Long Garden, Skylight (Minh Khai, quận Hai Bà Trưng), Tràng An Complex (quận Cầu Giấy)… Thậm chí có dự án như dự án căn hộ Kim Văn – Kim Lũ do Vinaconex 2 làm chủ đầu tư mới đang trong giai đoạn bàn giao nhà đã ẩn chứa nguy cơ bùng phát tranh chấp. Nhận bàn giao nhà, nhiều khách hàng tại dự án này lại không hài lòng và không muốn chuyển về. Theo phản ánh của một nhóm khách hàng mua căn hộ tại tòa C, dự án Kim Văn Kim Lũ thì chủ đầu tư bàn giao sản phẩm căn hộ lỗi và thiếu hoàn thiện. “Dự án còn chưa hoàn thiện, nhiều hạng mục vẫn còn đang thi công dở dang và không thể ở được nếu chuyển về sinh sống, nhưng doanh nghiệp vẫn cố tiến hành bàn giao căn hộ cho đúng tiến độ.” ông Hoàng Văn Minh, khách hàng của Dự án bức xúc cho biết.

Thực tế, dù Nghị định, Thông tư và các văn bản pháp quy về quản lý chung cư đều đã có đầy đủ, nhưng lại không rõ ràng về chế tài và khung pháp lý xử lý tranh chấp chung cư, dẫn đến kết quả là tranh chấp chung cư cứ thế bùng phát. Mà một khi để xảy ra những tranh chấp như vậy thì rõ ràng cả đôi bên chủ đầu tư và cư dân cũng sẽ đều phải chịu thiệt, nếu để tranh chấp càng kéo dài thì những thiệt thòi đó lại càng nhân lên.

Quản lý chung cư – sân chơi mới trong thách thức cũ

Trở lại với câu chuyện tại Dự án chung cư Hồ Gươm Plaza, nhiều người cho rằng mâu thuẫn thực sự phát sinh chỉ từ khi chủ đầu tư thay đổi phương thức quản lý “rẻ tiền”. Dự án đi vào vận hành từ cuối năm 2013 với tư cách là tổ hợp chung cư cao cấp. Ban đầu, Hồ Gươm Plaza được chủ đầu tư thuê một đơn vị 100% vốn nước ngoài quản lý, vận hành một cách chuyên nghiệp. Tuy nhiên, sau hơn một năm vận hành ổn định, chủ đầu tư quyết định thành lập Ban Quản lý để tự quản lý, vận hành và nhiều vấn đề cũng phát sinh từ đây.

Quản lý chung cư cần phải được đầu tư bài bản ngay từ đầu.

Bà Vũ Kiều Hạnh, Trưởng bộ phận Quản lý BĐS Savills Hà Nội cho rằng: thị trường bất động sản Việt Nam đang ở vào giai đoạn phát triển mạnh mẽ khi ngày càng nhiều dự án chung cư, văn phòng đi vào khai thác và vận hành. Việc thiếu chuyên nghiệp có thể coi là một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư như đã diễn ra tại một số dự án thời gian gần đây.

Theo bà Hạnh, điều này có thể đẩy lùi và dập tắt trước nếu như bất động sản Việt Nam phát triển mạnh ngành nghề về quản lý, vận hành dự án bài bản, chuyên nghiệp. Sự cạnh tranh giữa các đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản được dự đoán sẽ sôi động hơn trong thời gian tới. Các doanh nghiệp sẽ không ngừng chuyên nghiệp hóa, nâng cao trình độ và kỹ năng quản lý của mình. Đặc biệt, đã có một số doanh nghiệp quốc tế bắt đầu ứng dụng công nghệ thông tin vào quản lý bất động sản, tạo thuận tiện cho bản thân doanh nghiệp, chủ đầu tư và người sử dụng.

“Trong lĩnh vực nhân sự đối với công tác quản lý bất động sản hiện nay, Việt Nam mới chỉ chập chững trong bước đầu để quản lý tòa nhà theo cách chuyên nghiệp” – ông Nguyễn Thanh Hùng – Phó chủ tịch Hiệp hội Quản lý & Bảo trì Tòa nhà Việt Nam, Tổng giám đốc Cty CP Kinh doanh Dịch vụ Quản lý BĐS Homecare (Homecare) chia sẻ.

Theo dự báo của Ngân hàng Thế giới (WB), với xu hướng hiện tại của làn sóng di cư đô thị ở Việt Nam, tỷ lệ dân số sống ở thành thị được dự báo sẽ tăng gần 50% vào năm 2040, tức là cần thêm khoảng 374.000 căn hộ trong các TP mỗi năm để đáp ứng nhu cầu. Vì vậy có thể nói, quản lý tòa nhà sẽ là ngành nghề hot của tương lai khi đô thị hóa phát triển mạnh mẽ, sẽ có tổ chức, cá nhân để vận hành quản lý bất động sản.

“Chúng tôi hy vọng, Hiệp hội Quản lý và Bảo trì toà nhà VN sẽ là nơi để các doanh nghiệp liên quan đến quản lý tòa nhà và những lĩnh vực liên quan đến tòa nhà có thể để trao đổi kiến thức quản lý, từ đó có kiến nghị phù hợp với cơ quan quản lý nhà nước để hoàn thiện dần luật pháp quản lý bất động sản nói chung và quản lý tòa nhà nói riêng. Bởi pháp luật Việt Nam liên quan đến lĩnh vực bất động sản còn rất nhiều điểm bất cập, cần thay đổi cho phù hợp với sự phát triển mạnh mẽ của đô thị và thị trường bất động sản. Nếu hoàn thiện nền tảng luật pháp tốt thì việc thực thi sẽ đơn giản hơn, hạn chế việc khiếu kiện, biểu tình mà người dân vẫn hay diễn ra tại nhiều dự án chung cư trên cả nước” – ông Hùng cho biết.