Rủi ro pháp lý đang đè nặng thị trường địa ốc năm 2019

Rủi ro về tài chính và tín dụng

Để thực hiện một dự án, doanh nghiệp phải bỏ ra chi phí rất lớn từ khâu giải phóng mặt bằng, thực hiện các thủ tục chuẩn bị đầu tư, trả lãi vay, trả nợ gốc và các chi phí quản lý doanh nghiệp, quản lý dự án. Đây là một “núi” áp lực cực lớn đối với đại đa số các doanh nghiệp bất động sản.

Đặc biệt trong năm 2019, với lộ trình thắt chặt tín dụng bất động sản dự kiến sắp được áp dụng, tiếp cận vốn ngân hàng ngày càng khó hơn trước đây có thể tác động không nhỏ đến thị trường này.

Tháng 4/2019, Ngân hàng Nhà nước công bố dự thảo Thông tư quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Theo dự thảo này, hệ số rủi ro mà các nhà băng phải áp dụng khi trích lập dự phòng cho các khoản vay cá nhân dư nợ từ 3 tỷ đồng sẽ là 150%.

Mục đích của dự thảo này nhằm kiểm soát cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến bất động sản để mua nhà ở phân khúc cao cấp. Đây là thông điệp yêu cầu các nhà băng dự trữ thêm vốn đối với lĩnh vực bất động sản có tiềm ẩn rủi ro. Tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn dùng để cho vay trung và dài hạn ở mức 40% dự kiến sẽ bị rút dần xuống còn 30% trong giai đoạn 2019- 2021 hoặc đến năm 2022.

Áp lực về tài chính và tín dụng đã là trở ngại tâm lý rất lớn đối với người mua và giới đầu tư, cộng thêm vướng mắc pháp lý kéo dài, doanh nghiệp sẽ lâm vào hoàn cảnh cực kỳ khó khăn nếu dự án không hoàn tất các thủ tục, không triển khai thực hiện được, hoặc bị dừng triển khai.

Rủi ro về thương hiệu

Đây là rủi ro mang tính dây chuyền do hệ lụy của rủi ro pháp lý, tín dụng tác động trước đó. Uy tín của chủ đầu tư có thể bị ảnh hưởng nghiêm trọng khi rủi ro pháp lý ập đến và hàng loạt cơ hội kinh doanh bị bỏ lỡ, doanh số sụt giảm. Nếu tình trạng này không được sớm cải thiện, hậu quả nặng nề nhất là doanh nghiệp bị thua lỗ, thậm chí có thể bị phá phá sản.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Lê Hoàng Châu đánh giá, trong 3 nhóm rủi ro trên, các vướng mắc pháp lý có sức ảnh hưởng lớn nhất đến doanh nghiệp (nhà phát triển dự án) và cả giới đầu tư cũng như người mua để ở. Bởi lẽ nếu tình hình quá xấu có thể khiến dự án bị đình trệ một thời gian dài thậm chí bị thu hồi, doanh nghiệp bị đọng vốn vì không kịp làm ra sản phẩm, hàng hóa khan hiếm nên giá leo thang, bên chịu thiệt cuối cùng là người mua bất động sản (phải trả giá thành ngày càng cao).

Ông Châu cũng cho biết thêm, các rủi ro này đang đưa thị trường vào quỹ đạo tích trữ bong bóng nợ xấu bất động sản. Diễn biến này không có lợi cho một thị trường phát triển bền vững.