Quản lý, vận hành bất động sản đa sở hữu – Nhiều vấn đề nhức nhối

02 Th7 Quản lý, vận hành bất động sản đa sở hữu – Nhiều vấn đề nhức nhối

(Xây dựng) – Thời gian qua, cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản (BĐS) thì việc quản lý, vận hành các tòa nhà đa sở hữu cũng đã bắt đầu hình thành, với hàng trăm đơn vị cung cấp dịch vụ trong và ngoài nước tham gia. Trước tình hình chung đó, Báo Đầu tư đã có buổi tọa đàm: “Vận hành dự án BĐS đa sở hữu: Đi tìm tiếng nói đồng thuận”.

Phát biểu tại buổi Tọa đàm, ông Lê Trọng Minh – Tổng Biên tập Báo Đầu tư cho biết: “Việt Nam là một trong những quốc gia có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất thế giới. Đó là một trong những lý do khiến mô hình BĐS đa sở hữu, đặc biệt là các dự án chung cư, khu đô thị ngày càng thịnh hành tại nước ta”.

Tính đến cuối năm 2018, trên cả nước có khoảng 4.400 tòa chung cư cùng hàng trăm dự án khu đô thị, khu nhà ở thấp tầng. Trong đó, TP Hồ Chí Minh có khoảng 1.440 chung cư; Hà Nội có khoảng 1.100 chung cư với hàng triệu dân sinh sống.

Không chỉ trở thành một trong những phân khúc sôi động bậc nhất trên thị trường BĐS nhiều năm qua với hàng chục ngàn căn hộ chung cư bán ra mỗi năm, một ngành Công nghiệp quản lý, vận hành các tòa nhà đa sở hữu cũng đã bắt đầu hình thành với hàng trăm đơn vị cung cấp dịch vụ trong và ngoài nước tham gia kinh doanh.

Tuy nhiên, trong quá trình hình thành, quản lý và vận hành các dự án BĐS đa sở hữu vừa qua cũng xuất hiện rất nhiều vấn đề, nút thắt không chỉ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS, đến các thành viên thị trường mà còn có nguy cơ gây ra những bất ổn về trật tự xã hội.

“Theo số liệu thống kê từ 40 địa phương đến cuối tháng 3/2019 cho thấy, cả nước hiện nay có tới 458 tranh chấp, khiếu nại liên quan đến công tác quản lý, vận hành, chiếm khoảng 10,3% tổng số nhà chung cư. Tại Hà Nội, có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện; TP Hồ Chí Minh cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau; trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở thành phố thì có một chung cư đang xảy ra tranh chấp”, ông Minh dẫn chứng.

Trong khi hình thành các khu chung cư cao tầng là một vấn đề mang tính thiết yếu, giải quyết bài toán đô thị hóa, phục vụ cho sự phát triển của các đô thị hiện đại, thì mâu thuẫn ngày càng nhiều và càng phức tạp mà chưa thể giải quyết triệt để ngày càng ảnh hưởng tới mục tiêu phát triển bền vững mà các thành viên thị trường BĐS Việt Nam đang theo đuổi.

Nguyên nhân của thực trạng này thực tế cũng đã được chỉ ra. Trong đó, có nguyên nhân thuộc về những quy định pháp luật chưa đầy đủ về thời điểm nộp kinh phí bảo trì, quy định chuyển tiếp hợp đồng mua nhà, quy định về hành vi vi phạm, chế tài chưa kịp thời, chưa có quy định chi tiết về kinh phí quản lý, sử dụng, bảo trì sở hữu chung và phòng sinh hoạt cộng đồng…

Ở góc độ là doanh nghiệp cung cấp dịch vụ, bà Vũ Ngọc Hương – Tổng Giám đốc Cty CP Đầu tư và Dịch vụ Sao Kim chia sẻ: “Thị trường BĐS đang từng bước bùng nổ, các tòa nhà chung cư, tòa nhà văn phòng, khu đô thị… mọc lên và phát triển không ngừng. Tuy nhiên, vẫn còn xảy ra tranh chấp. Các tranh chấp như chậm tổ chức Hội nghị nhà chung cư, bất đồng về đóng góp, kinh phí quản lý vận hành, xác định quản lý chung riêng, thu chi tài chính của Ban quản lý, không thống nhất lựa chọn đơn vị quản lý vận hành”.

Nguyên nhân này theo bà Hương là do một số quy định pháp luật chưa đầy đủ về thời điểm nộp kinh phí bảo trì, quy định chuyển tiếp hợp đồng mua nhà, quy định về hành vi vi phạm, chế tài chưa kịp thời, chưa có quy định chi tiết về kinh phí quản lý, sử dụng, bảo trì sở hữu chung và phòng sinh hoạt cộng đồng.

Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính, chú trọng lợi nhuận nên không mở tài khoản riêng để quản lý, trì hoãn bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị. Một số người mua nhà không xem xét kỹ các điều khoản trong hợp đồng, trong đó chủ đầu tư đưa ra điều khoản có lợi cho mình. Một số thành viên Ban quản trị ít kinh nghiệm chuyên môn, hay vai trò quản lý địa phương chưa tốt.

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, hiện pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều có văn bản luật riêng về chung cư, trong đó quy định chi tiết và đầy đủ giúp cho hoạt động này phát triển và ổn định.

Theo Luật sư Trần Đức Phượng – Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh, với sự phát triển và sự năng động của nền kinh tế thị trường của Việt Nam, đến nay đã và đang xuất hiện nhiều hình thức đa sở hữu (sở hữu của nhiều người) về BĐS, đồng thời cũng hình thành thêm loại hình BĐS mới xuất hiện càng tạo nên sự đa dạng, phong phú đối với BĐS đa sở hữu. Ngoài việc các chủ đầu tư tạo ra các giá trị cao ban đầu cho BĐS thì việc quản lý vận hành và khai thác được đánh giá có vai trò quan trọng, quyết định hiệu quả và kiểm chứng trên thực tế về giá trị BĐS (BĐS đầu tư) hoặc mang lại lợi ích thiết thực cho người sử dụng thực sự được hưởng lợi.

Trong hệ thống pháp luật Việt Nam đã có các quy định về hình thức một tài sản thuộc sở hữu của nhiều người (đồng sở hữu về nhà, trường hợp nhiều người thừa kế di sản…) và một số loại hình BĐS đa sở hữu mang tính chất đặc thù, như: Nhà chung cư; các dạng BĐS vừa sở hữu riêng nhà liên kế nhưng cũng vừa sở hữu chung là đường giao thông, tiện tích thuộc sở hữu chung của khu dân cư.

Hiện pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều có văn bản luật riêng về chung cư, trong đó quy định chi tiết và đầy đủ giúp cho hoạt động này phát triển và ổn định.

Với Việt Nam, quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư được quy định một số điều trong Luật Nhà ở 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP và phần chính được quy định tại Thông tư của Bộ Xây dựng.

“Đây là vấn đề mà Việt Nam cần xem xét trong việc cân nhắc quy định về việc quản lý sử dụng đối với “sở hữu chung” trong một văn bản pháp lý có giá trị cao và ổn định như Nghị định và áp dụng chung với nhiều loại hình BĐS đa sở hữu khác”, Luật sư Phượng nhấn mạnh.

Mạnh Cường