10 Th5 Quỹ bảo trì chung cư: Nên giữ hay bỏ?
(Xây dựng) – Tranh chấp quỹ bảo trì chung cư đã và đang là một vấn đề “nóng” thời gian qua. Những lùm xùm xung quanh vấn đề này đã khiến dư luận đặt câu hỏi: Nên hay không nên tiếp tục duy trì việc thu quỹ này?
Theo đó, luồng ý kiến thứ nhất cho rằng nên bỏ việc thu phí bảo trì 2%, sau 5 năm tòa chung cư đi vào hoạt động thì mới thu quỹ này. Lý do luồng ý kiến này đưa ra là trong 5 năm đầu, tòa nhà có hỏng hóc thì đã có phí bảo hành, bảo dưỡng chi trả. Sau thời gian bảo hành thì mới nên thu quỹ bảo trì cho chung cư.
Ý kiến thứ hai thì cho rằng nên duy trì phí bảo trì 2% ngay từ đầu, tuy nhiên cần có cách quản lý, sử dụng hợp lý, tránh tình trạng quỹ bảo trì bị chủ đầu tưchiếm dụng lại hoặc bị Ban Quản trị tòa chung cư sử dụng không đúng mục đích, thất thoát.
Tại Hà Nội, thống kê cho thấy, có tới 80% chủ đầu tư các chung cư không chịu bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân. Dù chung cư đó đã có ban quản trị hay chưa, một số chủ đầu tư vẫn ôm khư khư nguồn quỹ này lên tới hàng chục tỷ đồng, thậm chí hàng trăm tỷ đồng không chịu bàn giao, khiến các vụ tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì ngày càng nhiều và khó giải quyết.
Còn Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) thì thừa nhận, cần thiết phải có quy định thu phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Tuy nhiên, phương thức thu và quản lý, sử dụng như cách làm hiện nay có nhiều bất cập. Cách thu phí hiện hành làm tăng gánh nặng cho người mua, khi phải trả thêm 2% ngay khi nhận bàn giao.
Hơn nữa, đây cũng nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp gay gắt về quyền quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư. Bên cạnh đó, theo HoREA, quỹ bảo trì là “miếng mồi ngon” thu hút một số phần tử xấu trong xã hội tìm cách tham gia vào Ban quản trị nhà chung cư để trục lợi. Chỉ tính riêng tại TP.HCM, theo HoREA, trong số 44 chung cư nổ ra tranh chấp gần đây được Sở Xây dựng thụ lý, có tới 34 vụ liên quan đến quỹ bảo trì (chiếm 77%).
Trước thực trạng này, HoREA kiến nghị bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà khi nhận. Theo HoREA, chủ sở hữu vẫn phải đóng 2% này nhưng sau 60 tháng. Đây cũng thường là thời điểm kết thúc công tác bảo hành nhà chung cư nên mới cần quỹ để sửa chữa, bảo dưỡng.
Liên quan đến vấn đề này, một số chuyên gia cũng cho rằng, cần có quy định rõ quỹ bảo trì chung cư chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm hệ thống kết cấu chịu lực (khung, cột, sàn, mái, sân thượng, tường chịu lực), tường bao ngôi nhà, hành lang, cầu thang bộ, đường thoát hiểm. Với phần sở hữu chung như nhà sinh hoạt cộng đồng, thang máy, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện (bao gồm máy phát điện), cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, thoát nước, bể phốt, cứu hỏa, chiếu sáng công cộng… thì đề nghị sử dụng kinh phí quản lý vận hành chung cư hàng tháng để thực hiện duy tu, bảo dưỡng, bảo trì. Đối với tường ngăn chia căn hộ thuộc sở hữu chung của các chủ căn hộ liên quan thì các bên tự bỏ kinh phí để thực hiện công tác bảo trì, nếu có.
Trao đổi về vấn đề này, ông Nguyễn Trọng Ninh – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, liên quan đến phí bảo trì, quan điểm của Bộ Xây dựng là cần duy trì quỹ bảo trì ngay từ đầu, tuy nhiên cần có cách quản lý hiệu quả. Các ý kiến đưa ra sẽ được Bộ Xây dựng tổng hợp, đánh giá, trước khi đưa ra phương án cuối cùng là có nên duy trì thu phí bảo chỉ chung cư 2% hay không. Nếu duy trì quỹ bảo trì thì phương án sử dụng, quản lý, giám sát quỹ cũng sẽ phải được thực hiện chặt chẽ, tránh tình trạng tranh chấp như hiện nay xảy ra ở nhiều chung cư.
Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh BĐS, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà chung cư, có hiệu lực thi hành từ ngày 15/01/2018 quy định: Nếu chủ đầu tư không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định bị phạt từ 100 – 150 triệu đồng. Ban Quản trị nhà chung cư sẽ bị phạt tiền 50 – 60 triệu đồng nếu vi phạm lỗi quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định…
Hà Vy
