Bất động sản TP Hồ Chí Minh thiết lập mặt bằng giá mới

12 Th1 Bất động sản TP Hồ Chí Minh thiết lập mặt bằng giá mới

Tại buổi báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh năm 2017 do DKRA Việt Nam tổ chức cuối tuần qua, DKRA cho rằng TP Hồ Chí Minh là nơi có biên độ tăng giá cao nhất trong cả nước đồng thời cũng là thị trường có chu kỳ thiết lập mặt bằng giá mới ngắn hơn so với các tỉnh thành khác.

Biên độ tăng giá của các khu vực và các phân khúc nhà ở tại TP Hồ Chí Minh không đồng đều. Nhìn chung, giá khởi điểm càng thấp, biên độ tăng giá càng cao và ngược lại.

Mức giá tăng ở các loại hình, phân khúc

Ông Nguyễn Hoàng – Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và phát triển, Cty CP DKRA VIệt Nam cho biết: Thị trường nhà ở TP Hồ Chí Minh nói riêng cũng như cả nước nói chung, đến hết 2017 đã trải qua 3 năm liên tiếp phát triển sôi động, tích cực sau khi hồi phục (2014). Thị trường đã phát triển mạnh, rõ ràng ở mọi khía cạnh từ nguồn cung tới lượng tiêu thụ, loại hình sản phẩm, chính sách bán hàng, sự trưởng thành mạnh mẽ của các chủ đầu tư nội địa, tác động tích cực của các chính sách hợp lý…

Khu Đông luôn làm tâm điểm của thị trường năm 2017.

Mặc dù có nhiều quan ngại về nguồn cung căn hộ dư thừa, song ghi nhận cho thấy căn hộ vẫn luôn là thị trường khá ổn định, giá bán tăng đều qua các năm, đặc biệt là phân khúc căn hộ hạng B và hạng C vốn phù hợp với thu nhập của nhiều gia đình tại TP Hồ Chí Minh.

Nguyên nhân là do quỹ đất tại TP đang dần khan hiếm, đất nền có mức giá cao và phải đi xa trung tâm nên các căn hộ vừa túi tiền, gần trung tâm luôn là sự lựa chọn của nhiều gia đình có thu nhập tầm trung. Mặt khác, mức thu nhập trung bình của gia đình trẻ đang được cải thiện, sự trẻ hóa đối tượng người mua BĐS cùng sự linh hoạt trong chính sách bán hàng của chủ đầu tư đã tác động rất lớn đến tâm lý và tính thanh khoản của thị trường, kích thích giá của căn hộ tăng trưởng.

Theo ghi nhận của DKRA, phân khúc căn hộ hạng C năm 2012 có mức giá trung bình khoảng 13 triệu/m² thì đến 2017 có giá trung bình dao động khoảng từ 18 – 20 triệu/m², tăng 54% sau 5 năm. Phân khúc căn hộ hạng B năm 2012 có mức giá khoảng 18 – 20 triệu/m² thì đến nay, giá mới tại thị trường này rơi vào khoảng 27 – 30 triệu/m², tăng 67%. Phân khúc căn hộ hạng A năm 2012 có mức giá trung bình khoảng 33 triệu/m² thì đến nay vào khoảng 55 triệu/m², tăng 47%.

Đối với loại hình nhà phố, biệt thự, theo DKRA phụ thuộc chủ yếu vào sự gia tăng giá đất nền trong 5 năm qua, biên độ tăng giá của phân khúc này không cao, dao động chỉ từ 20 – 56%. Phần lớn là loại hình nhà phố, biệt thự tập trung tại khu Đông như quận 2, quận 9 và khu Nam điển hình là Phú Mỹ Hưng. Trong đó, khu vực quận 9 ghi nhận có mức giá tăng cao nhất, khoảng 56% sau 5 năm do những năm qua khu vực này đã có những thay đổi tích cực về hạ tầng giao thông.

Giá bán của biệt thự, có sự phân hóa rõ ràng theo từng khu vực, phụ thuộc lớn vào quy hoạch và chất lượng dịch vụ của từng khu vực. Điển hình là khu vực quận 9 có biên độ tăng giá cao nhất song khu vực này chỉ dao động trung bình khoảng 42 triệu/m², trong khi Phú Mỹ Hưng quận 7 lại có mức giá mới trung bình khoảng 150 triệu/m².

Ngoài ra, DKRA cho rằng riêng phân khúc đất nền là loại hình được người dân ưa chuộng do tính ổn định và bền vững. Do đó, trong tình trạng quỹ đất khan hiếm, thị trường này càng được nhiều khách hàng mua ở và khách đầu tư đặc biệt quan tâm. Đây là yếu tố quan trọng thúc đẩy giá đất nền tăng cao trong thời gian qua. Biên độ tăng giá không đồng đều phụ thuộc lớn vào sự phát triển hạ tầng giao thông. Điển hình như khu Đông, ghi nhận tăng giá từ 130% – 170% do nơi đây có sự phát triển giao thông mạnh mẽ nhất trong hơn 3 năm qua.

Xu hướng năm 2018

Theo dự báo của DKRA, nguồn cung căn hộ năm 2018 có thể đạt khoảng 45.000 – 50.000 căn, lượng tiêu thụ tích cực đạt mức 35.000 – 40.000 căn. Phân khúc căn hộ trung cấp hạng B, hạng C sẽ tiếp tục giữ tỷ lệ lớn và thu hút sự chú ý của chủ đầu tư và người mua.

Thị trường nhà phố, biệt thự duy trì ổn định nguồn cung ở mức 3.000 – 4.000 căn. Khu Đông và Khu Nam sẽ chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung của phân khúc này.

Năm 2018 có thể sẽ là năm thách thức của thị trường BĐS nghỉ dưỡng ở một số thị trường như Nha Trang, Đà Nẵng với lượng nguồn cung khá lớn và còn tiếp tục gia tăng. DKRA Việt Nam dự báo nguồn cung Condotel năm 2018 tiếp tục tăng và đạt mốc 15.000 – 20.000 căn. Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng ổn định mức 1.500 – 2.000 căn.

Thị trường khu Nam (Ảnh minh họa).

Bên cạnh đó, CBRE lại dự báo năm 2018, sản phẩm căn hộ trung cấp tiếp tục chiếm tỷ trọng cao, phân khúc cao cấp và hạng sang có một lượng vừa phải được giới thiệu, tạo nền tảng cho một sự phát triển bền vững hơn. Khu vực, phía Đông và phía Nam sẽ tiếp tục là các điểm nóng của thị trường trong năm tới, với nhiều dự án mới tại khu vực quận 2, quận 7, quận 8, Bình Thạnh. Giá bán trong năm 2018 được kỳ vọng sẽ tăng trung bình là 3%, trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang tăng 5%, phân khúc bình dân và trung cấp có mức tăng thấp hơn là 1,5%.

Cả CBRE và DKRA đều dự báo khu Đông sẽ là khu vực dẫn dắt thị trường trong năm 2018. Ông Đinh Thế Hiển – Chuyên gia Kinh tế – Tài chính cho rằng: Năm 2018, thị trường BĐS vẫn là kênh chọn lựa của nhiều nhà đầu tư nhưng sẽ có sự phân hóa và chọn lựa dựa trên nhu cầu và năng lực tài chính. Lượng tiêu thụ khá ổn định nhưng sẽ khó giữ mức tăng giá như năm 2017. Nguồn vốn rót vào thị trường BĐS vẫn khá dồi dào, đến từ các kênh tín dụng ngân hàng, nhà đầu tư cá nhân, vốn đầu tư nước ngoài thông qua hợp tác và mua bán (M&A), thị trường chứng khoán.

Cao Cường