Mua nhà “đủ điều kiện bán” vẫn gặp rủi ro vì chọn sai dự án

Theo quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, dự án bất động sản khi chào bán phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất (dự án), hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Tuy nhiên, trên thực tế, dù Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, thì rủi ro với khách hàng không phải không có nếu dự án đó rơi vào diện bị thế chấp.

Trao đổi với phóng viên Đầu tư Bất động sản, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, khoản 2, Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định, trong trường hợp nếu dự án hoặc nhà ở (từng căn hộ) thế chấp, thì chỉ cần có văn bản giữa các bên (ngân hàng, chủ đầu tư, người mua) về việc không phải giải chấp và được mua. Trong trường hợp nếu dự án hoặc nhà ở không bị thế chấp, thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản của Sở Xây dựng.

Vấn đề đặt ra, Sở Xây dựng là cơ quan kiểm tra và thông báo dự án đủ điều kiện giao dịch, nhưng Sở không chịu trách nhiệm về vấn đề dự án có bị thế chấp hay không (trường hợp chủ đầu tư khai dự án không bị thế chấp hoặc văn bản không phải giải chấp bị vô hiệu).

Nếu ở cả 2 trường hợp có xảy ra sai sót, thì theo quy định về giao dịch bảo đảm, hợp đồng mua bán nhà đang thế chấp là vô hiệu.

Đối với trường hợp 1, theo quy định về giao dịch bảo đảm, đây là việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản thế chấp khi xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Nghị định về giao dịch bảo đảm. Nếu giao dịch mua bán xảy ra, thì giao dịch thế chấp sẽ chấm dứt, phải giảm trừ nghĩa vụ của chủ đầu tư với ngân hàng.

Ở đây có sự mâu thuẫn là, các bên đã thỏa thuận giao dịch trước khi được Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện, do đó các giao dịch này chưa đúng, hay nói một cách khác, các căn hộ này không còn bị thế chấp, lúc đó ngân hàng thu tiền và giảm trừ trách nhiệm của chủ đầu tư. Với quy định như hiện tại sẽ rối  rắm và tranh chấp ở khâu xử lý dự án (nếu có), vì còn mù mờ giữa quyền sở hữu và việc thế chấp.

Nếu các giao dịch mua bán nhà ở thực hiện đúng quy định tại Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, thì việc thế chấp dự án, nhà ở trước thời gian hay sau thời gian khi Sở Xây dựng thông báo, cho dù đúng quy định Luật Nhà ở, nhưng vẫn không giải quyết được theo pháp luật về giao dịch bảo đảm, có sự không rõ ràng mà người mua vẫn trong tình trạng “được mua nhưng vẫn bị thế chấp” nên chính họ không thể vay ngân hàng bằng việc bảo đảm chính căn hộ đó.

Đồng quan điểm, luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Basico cho biết, việc các chủ đầu tư vay vốn ngân hàng để thực hiện dự án là chuyện bình thường. Nếu như chủ đầu tư vay vốn ngân hàng dưới hình thức thế chấp tài sản nhà và đất và có đăng ký thông tin thế chấp tại Sở Tài nguyên và Môi trường, thì khách hàng yên tâm hoàn toàn. Vì dự án đó chắc chắn đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tính pháp lý dự án đã được Nhà nước đảm bảo. Người mua nhà chắc chắn sẽ được cấp sổ đỏ theo quy định.

Tuy nhiên, đối với những dự án đang bắt đầu xây dựng, chủ đầu tư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng lại mang dự án đi thế chấp ngân hàng dưới hình thức thế chấp quyền thực hiện dự án, khách hàng sẽ gặp rủi ro lớn.

Hiện nay, đa phần các chủ đầu tư đều lựa chọn hình thức thế chấp quyền thực hiện dự án tại ngân hàng (quyền thực hiện dự án có thể là quyền khai thác, quyền kinh doanh dự án…). Bởi hầu hết các dự án bất động sản đều chưa được cấp sổ đỏ, do vậy, nếu vay vốn ngân hàng chỉ có thể thế chấp bằng hình thức này.

Một điểm lợi nữa, nếu vay vốn theo hình thức này, chủ đầu tư không phải đăng ký thông tin thế chấp tại các Sở Tài nguyên và Môi trường. Vì vậy, khách hàng không thể kiểm tra được thông tin dự án đã bị thế chấp hay chưa.

Mặc dù Nhà nước có yêu cầu, các chủ đầu tư thế chấp quyền thực hiện dự án để vay vốn ngân hàng phải đăng ký thông tin giao dịch tại Cục Đăng ký giao dịch đảm bảo (Bộ Tư pháp), nhưng các chủ đầu tư đều không tự nguyện đăng ký. Vì vậy, rất nhiều dự án đã bị thế chấp ngân hàng nhưng vẫn được chủ đầu tư bán cho người mua nhà. Nói nôm na, 1 căn hộ bị bán hai lần.

Vì vậy, theo luật sư Trương Thanh Đức, khi mua nhà tại dự án đang xây dựng dở dang và đã bị thế chấp quyền thực hiện dự án, khách hàng sẽ gặp nhiều rủi ro, nhất là khi ngân hàng sẽ siết nợ chủ đầu tư.

Theo ghi nhận của Báo Đầu Bất động sản, thực tế hiện nay, không khó để nhận thấy nhiều dự án dù nằm trong danh sách nhưng lại khá chậm về mặt tiến độ. Chẳng hạn, Dự án Hanoi Landmark đang bị đặt nghi vấn về những khuất tất xung quanh việc cấp phép và làm thủ tục thế chấp huy động vốn của nhóm chủ đầu tư Sông Đà 1.01 và Vinafor. Sông Đà 1.01, Vinafor và Ecoland cũng đang bị đặt nhiều nghi vấn trong quá trình triển khai và huy động vốn ngân hàng và thế chấp tại dự án Ecolakeview nằm trong danh sách được công bố.