Băn khoăn về “đứa con lai” Office – tel

Office – tel đang phát triển rầm rộ nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc

Dấu hỏi về pháp lý

Trong những năm gần đây, loại hình office – tel nở rộ và trở thành “mốt” trên thị trường bất động sản.

Ưu điểm đáng chú ý đầu tiên của Office – tel đó là giá bán của nó thường rẻ hơn nhiều so với căn hộ vì có diện tích tương đối nhỏ.

Mặt khác, Office – tel thường được tích hợp trong các tòa nhà xây dựng tại các vị trí đắc địa, các quận trung tâm thành phố, rất thích hợp cho việc đặt trụ sở các công ty có quy mô nhỏ, hay các mô hình khởi nghiệp. Do đó, nhóm khách hàng ưa chuộng loại hình này thường là những người trẻ.

Mặc dù có diện tích nhỏ và giá bán rẻ hơn nhưng người sở hữu ofiice – tel cũng sẽ được thụ hưởng toàn bộ tiện ích của dự án như những người mua căn hộ. Bên cạnh đó, họ cũng sẽ phải chịu khoản chi phí vận hành, quản lý tòa nhà ít hơn.

Tuy nhiên, điểm vướng mắc lớn nhất của loại hình này nằm ở mặt pháp lý. Office – tel chỉ được giới hạn sử dụng trong vòng 50 năm và chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, chứ không phải nhà ở và không được đăng ký hộ khẩu thường trú.

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, trong hệ thống luật pháp Việt Nam, chưa có bất kỳ quy định pháp luật nào về loại hình office – tel. Hiện nay, để quản lý loại hình này chúng ta đã phải căn cứ vào Luật Nhà ở năm 2014.

Luật Nhà ở 2014 quy định có thể phân chia nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh vẫn có sự tách biệt riêng tuyệt đối 2 diện tích này, bao gồm có: căn hộ để ở; và phần sở hữu khác để kinh doanh.

Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành chưa có quy định về dạng căn hộ – văn phòng (Office-tel), nói chung, căn hộ chỉ được chọn duy nhất 1 chức năng: để ở hoặc kinh doanh.

Dễ bị trục lợi

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành ví von, office – tel giống như một đứa con lai, vì vừa mang những tính chất của căn hộ lại vừa mang tính chất của một văn phòng.

Tuy nhiên, vì pháp lý chưa quy định rõ ràng nên loại hình này đang tiềm ẩn nhiều nguy cơ gây ra các mối xung đột.

Ông Đực lấy ví dụ, một khu đất xin làm đất ở có diện tích 10.000m2 thì thường người ta sẽ cho hệ số sử dụng đất ở là 7, hệ số sử dụng đất dịch vụ thương mại là 1.

Có nghĩa là lấy 10.000m2 đất đó nhân cho hệ số 7 thì chúng ta có 70.000m2 gồm có căn hộ, thang máy, hành lang, thang bộ. Và hệ số sử dụng đất 1 là lấy 10.000m2 nhân cho 1 là chúng ta có 10.000m2 dịch vụ thương mại.

“Vậy mục đích của hệ số 1 này là gì? Đó là để phục vụ cho 7 ở bên trên. Có nghĩa là khi chúng ta có một chung cư 70.000m2 ở thì buộc lòng phải có một khối đế gì đó là 10.000m2 để cho phục vụ toàn bộ cư dân bên trên bao gồm các tiện ích như công viên, nhà trẻ, cử hàng, mua sắm…”, ông Đực giải thích.

Tuy nhiên, hiện nay nhiều chủ đầu tư cố tình biến phần diện tích dịch vụ thương mại thành office – tel để bán thu lợi lần thứ 2. Điều này không đúng và dẫn đến các xung đột như dân số gia tăng, sức ép hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, tiện ích, gây bất bình đẳng giữa người mua căn hộ và người mua office – tel.

“Diện tích office – tel thường chỉ nhỏ hơn hoặc bằng một nửa căn hộ, trong khi đó lại không quy định giới hạn về người ở do đó sẽ lợi thế hơn khi đóng các khoản phí bảo trì, vận hành tòa nhà. Trong khi họ lại được thụ hưởng toàn bộ tiện ích như người mua căn hộ”, ông Đực ví dụ.

Ông Đực cho biết, hiện đã có khoảng 10.000 office – tel đưa vào hoạt động và dự kiến sắp tới sẽ có thêm khoảng 10.000 căn nữa có mặt trên địa bàn thành phố. Nhiều dự án chung cư, thường cõng thêm từ 10 – 20% căn office – tel.

“Hiện nay không chỉ ở khu vực trung tâm thành phố, office – tel còn xuất hiện ở nhiều dự án chung cư tại Bình Tân, Bình Chánh. Người ta lợi dụng cái tên mỹ miều hay mục đích khởi nghiệp. Nhưng thật ra là để chuộc lợi”, ông Đực nói.

Do đó, để sớm ngăn chặn sự biến tướng và trả lại ý nghĩa thực sự cho loại hình bất động sản hấp dẫn này thì cần sớm hoàn thiện các quy định của pháp luật.