Công ty TNHH Tư vấn - Dịch vụ - Đầu tư Song Ngọc | Ban quản trị chung cư không nên là tổ chức chuyên môn?

12 Th9 Ban quản trị chung cư không nên là tổ chức chuyên môn?

Posted at 15:39h in Tin chuyên ngành by songngoc

Trước các tranh chấp chung cư giữa Ban quản trị và cư dân vẫn có dấu hiệu bùng phát, để giải quyết mâu thuẫn này, các chuyên gia cho rằng Ban quản trị cần được hiểu đúng bản chất là một tổ chức dân chủ cơ sở, thay mặt cho cư dân để lựa chọn công ty quản lý thay vì coi đây là một tổ chức chuyên môn.

Bên cạnh nhiều dự án nhà chung cư “khổ sở” vì chưa thành lập được Ban quản trị (BQT), cũng có không ít dự án dù đã bầu được BQT nhưng chưa hết gian nan. Thực tế hiện nay đang xuất hiện ngày càng nhiều những BQT nhà chung cư làm việc thiếu hiệu quả, thiếu năng lực và minh bạch khiến cư dân bức xúc.

Phát sinh mâu thuẫn

Các mâu thuẫn, tranh chấp chung cư thời gian qua chủ yếu diễn ra giữa chủ đầu tư và cư dân về việc thành lập BQT, diện tích chung riêng và bàn giao quỹ bảo trì. Điều đáng nói, khi thành lập được BQT lại phát sinh mâu thuẫn giữa BQT với cư dân, thậm chí mâu thuẫn này không thua kém gì những mâu thuẫn giữa cư dân với chủ đầu tư.

Nguyên nhân bởi lợi ích mà những nhóm người này được bầu vào BQT là rất lớn. Ngay sau khi BQT được thành lập, chủ đầu tư sẽ bàn giao lại cho BQT bao gồm cả khoản tiền phí bảo trì lên tới hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng. Với một khoản tiền lớn như vậy, nếu gửi ngân hàng thì chắc chắn lợi ích của thành viên BQT không phải là nhỏ.

Đó là chưa kể đến các chi tiêu khác trong dự án như bảo trì toà nhà, thuê đơn vị quản lý, sửa chữa các thiết bị hư hỏng, tất cả những việc làm này đều có thể mang lại lợi ích lớn cho các thành viên BQT nếu làm ăn khuất tất, không công khai minh bạch tài chính với cư dân.

Một trong những sự việc gây chú ý nhất thời gian vừa qua là việc cư dân chung cư Văn Phú Victoria (Hà Đông, Hà Nội) căng băng rôn, đề nghị chính quyền địa phương yêu cầu BQT tổ chức lại hội nghị nhà chung cư để thay thế BQT cũ do những khúc mắc xung quanh vấn đề quản lý tài chính và quy chế hoạt động.

Các hộ dân tại chung cư Dolphin Plaza cũng đã từng làm đơn kiến nghị gửi lên UBND quận Nam Từ Liêm và UBND phường Mỹ Đình 2 tố cáo Trưởng BQT tòa nhà đã làm sai lệch hồ sơ để thành lập BQT không đúng ý nguyện cư dân, dẫn đến việc BQT thay vì có hai Phó BQT thì nay chỉ có một Phó BQT.

Vì lợi ích mà hệ quả tất yếu là ngày càng nhiều cư dân của các dự án yêu cầu bãi nhiệm BQT – những người mà chỉ trước đó vài tháng, họ đã phải đấu tranh quyết liệt với chủ đầu tư, khó khăn lắm mới có thể thành lập được BQT.

Trước thực trạng này, dự thảo Thông tư ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư sửa đổi vừa được Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến, trong đó quy định BQT nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo mô hình HĐQT của HTX hoặc của công ty cổ phần.

Do lợi ích kinh tế đã dẫn đến mâu thuẫn giữa BQT chung cư và cư dân

Dễ gây nhầm lẫn

Theo ông Nguyễn Quang Huy, Phó tổng giám đốc công ty PMC, Quyết định 08/2008/QĐ- BXD quy định BQT chung cư ban đầu được xem như một tổ chức dân chủ và hoạt động theo nguyên tắc tập thể. Tuy nhiên, với Thông tư 02/2016/TT-BXD và dự thảo Thông tư mới, BQT lại được coi như một tổ chức chuyên môn, được tổ chức theo mô hình của HĐQT của công ty cổ phần hoặc HTX nhưng lại có tư cách pháp nhân và con dấu.

Ông Huy cho rằng BQT về bản chất là một tổ chức dân chủ cơ sở, không phải là một tổ chức chuyên môn. BQT được lập ra do cư dân bỏ phiếu biểu quyết lựa chọn tại Hội nghị nhà chung cư, thế nhưng các quyền hạn, trách nhiệm và nhiệm vụ của đơn vị này thì lại được quy định là một tổ chức chuyên môn.

Việc các văn bản pháp luật đang lẫn lộn giữa tổ chức đại diện dân chủ của cư dân với một tổ chức chuyên môn sẽ dẫn đến các quy định, quyền hạn, trách nhiệm của BQT khó có thể thực thi. Bởi nếu là một tổ chức chuyên môn, BQT phải có đầy đủ nghiệp vụ, trình độ, kinh nghiệm quản lý, vận hành nhà chung cư để hoàn thành nhiệm vụ của mình.

Hiện nay, BQT là một tổ chức dân chủ cơ sở, không thể có tư cách pháp nhân, con dấu, chỉ có Bộ luật Dân sự và luật chuyên ngành mới có thể quy định tư cách pháp nhân.

Theo ông Huy, không thể quy định BQT hoạt động theo mô hình HĐQT của công ty cổ phần, HTX, hay HĐQT của doanh nghiệp, mà chỉ nên định nghĩa rõ BQT là một tổ chức dân chủ cơ sở, hoạt động tự quản.

Đồng quan điểm, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản lớn tại Hà Nội cũng cho rằng BQT hầu hết đều là những người về hưu hoặc đang có một công việc khác. Do đó, không thể quy định BQT là một tổ chức chuyên môn như một công ty, doanh nghiệp mà chỉ có thể là đơn vị đại diện cho cư dân lựa chọn công ty quản lý, vận hành nhà chung cư để đảm bảo lợi ích cho cư dân.

Vì vậy, cần có quy định rõ ràng về việc BQT phải là tổ chức đại diện cho quyền, lợi ích cư dân và cần có cơ chế giám sát hoạt động của tổ chức này, xử lý nghiêm những sai phạm để đảm bảo lợi ích của cư dân.